home-158089_1280 (1)1

Dom z pozwoleniem, czy bez niego?

Pewnie część Was słyszała, że od tego roku zostały uproszczone przepisy w dziedzinie prawa budowlanego, a mianowicie nie jest wymagane pozwolenie na budowę. Pewnie niektórym nasuwa się pytanie, czy oznacza to zgodę na samowolę budowlaną, czyli budowanie czego się chce i tam, gdzie się nam podoba. Absolutnie nie :)

Do tej pory każdy, kto odbył długą i żmudną procedurę, jaką jest uzyskanie warunków zabudowy, mógł przejść na kolejny, wyższy poziom, czyli wystąpić o pozwolenie na budowę w swoim starostwie. 28 czerwca tego roku weszły w życie zmienione przepisy Prawa budowlanego, zgodnie z którymi wystarczy zgłosić budowę domu na 30. dni przed rozpoczęciem prac. Wszystko brzmi bardzo prosto, a nie do końca tak jest.

Sytuacja, o której mowa we wstępie dotyczy gmin, które posiadają miejscowy plan zagospodarowania terenu. Jeśli go brak, wówczas należy wystąpić o warunki zabudowy, ponieważ tego nowe przepisy nie zniosły. Zgłaszając budowę należy dostarczyć również cztery egzemplarze projektu domu, oświadczenie o dysponowaniu działką budowlaną oraz wydane w gminie warunki zabudowy (jeśli brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Następuje weryfikacja złożonych dokumentów i jeśli w ciągu 30. dni nie otrzymamy pisma ze sprzeciwem, to oznacza to tzw. “milczącą zgodę”, czyli możemy zaczynać kopać fundamenty. W wielu artykułach na ten temat, nie wspomina się jednak o tym, że w przypadku zgłoszenia budowy nie ma możliwości dokonywania zmian podczas budowy domu. Może źle się wyraziłam; możliwość istnieje, ale całą procedurę trzeba powtórzyć :/

Jeśli wprowadzone zmiany nam nie odpowiadają, możemy postępować “po staremu”, czyli złożyć wniosek o pozwolenia na budowę. W praktyce w wielu starostwach pozwolenia wydawane są dużo szybciej niż przepisowe 65 dni; zgodę na rozpoczęcie budowy można uzyskać nawet po dwóch tygodniach od złożenia wniosku; wszystko zależy od starostwa pod które podlegamy. Dodatkowo łatwiej dokonać zmian podczas budowy domu.

Osobiście planuję postępować wg starych zasad. Wiem, że w moim mieście pozwolenia wydawane są naprawdę szybko, a znając swoje szczęście, domyślam się, że będą dokonywane zmiany podczas budowy, więc wolę nie utrudniać sobie życia przez dodatkowe formalności, których mam już trochę dosyć :)

Oprócz domu, również wiele budynków i obiektów, które mogą znaleźć się na działce budowlanej, nie wymaga uzyskania pozwolenia.

bezpozwolenia

Co się do nich zalicza?

  • wolnostojące parterowe budynki gospodarcze do 35 mpowierzchni (garaże, altany). Przed zmianą była mowa tylko o budynkach do 25 m2 z pominięciem garaży. Nie można jednak wybudować więcej niż dwa tego typu obiekty na każde 500 mpowierzchni działki. Jeśli planujemy budowę większego garażu lub chcemy postawić więcej niż dwa budynki, wówczas konieczne jest pozwolenia na budowę. Jeśli tylko zgłaszamy budowę tego typu budynku to musimy pamiętać o zachowaniu odpowiednich odległości: 4 m od sąsiedniej działki lub 3 m, jeśli w ścianie zwróconej do granicy nie ma okien. Istnieje pewien wyjątek: jesli budynek ma długość mniejszą niż 5,5 m i wysokość maksymalnie 3 m, to możemy go wybudować albo przy granicy, albo w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra (czyli nie może znajdować się w odległości 1 m od granicy);
  • przydomowe ganki i oranżerie do 35 mpowierzchni– należy tutaj przypomnieć, że zgodnie z definicją ganek to otwarta lub oszklona przybudówka, zatem nie można podciągnąć pod to rozbudowę domu o dodatkowy pokój. Przydomowy charakter oranżerii wynika z jej funkcjonalnego, a nie konstrukcyjnego powiązania z domem, jak w przypadku ganku. Chodzi o to, że nie można wybudować oranżerii na działce bez domu;
  • wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2 – postawić można nie więcej niż dwie wiaty na każde 1000 m2  działki bez zgłaszania tego faktu. Jak chodzi o ten rodzaj obiektów oraz altany, to nie ma przepisów co do minimalnej odległości od sąsiedniej działki ani od innych budynków (chyba, że te zawarte w ewentualnym miejscowym planie zagospodarowania terenu). Istnieją jednak dwa wyjątki: jeżeli wiata ma pełnić funkcję miejsca postojowego (należy wówczas zachować 3 m odległości od sąsiedniej działki oraz 7 m od okien domu) lub służyć do składowania drewna (nie może znajdować się bliżej niż 4 m od sąsiedniej działki, nawet jeśli ta jest rolna);
  • zbiorniki wodne– budowa oczek wodnych i basenów do 50 m2 wymaga jedynie zgłoszenia. Tego typu obiekty muszą być powiązane funkcjonalnie z domem (patrz oranżeria)
  • utwardzenie powierzchni– jeśli zamierzamy ułożyć kostkę brukową albo wylać asfalt, to nie wymaga to żadnego zgłoszenia. Jeżeli utwardzona powierzchnia znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie domu i wychodzą na nią drzwi balkonowe, to może być to uznane jako budowa tarasu, zatem powinno się zachować odległość 1,5 m od sąsiedniej działki. Ponadto, jeśli utwardzamy nawierzchnie w celu parkowania tam samochodu, to musimy postępować tak, jak w przypadku wiat o tym samym przeznaczeniu.

O ile budowa domu na zgłoszenie nie zawsze jest dla nas korzystna, o tyle w przypadku innych budynków stanowi spore ułatwienie. W końcu więcej swobody na własnej działce :)

Ciekawa jestem, z której z opcji zamierzacie skorzystać i jakie są Wasze doświadczenia związane z poszczególnymi rozwiązaniami?

Źródło:

Ustawa z 7 lipca 1994 “Prawo Budowlane” (DzU z 2013r. poz. 1409 z późn. zm., w tym nowelizacja z 20.02.2015 DzU poz. 443)
www.muratordom.pl
“Murator” 07/2015 str. 166-169

4 thoughts on “Dom z pozwoleniem, czy bez niego?

  1. Wiaty do 50m lokalizowane na działce zabudowanej już budynkiem mieszkalnym albo przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe nie wymagają zarówno zgłoszenia robót budowlanych jak i pozwolenia na budowę:) Nie zwalnia to jednak z zachowania innych przepisów wynikających np. z zapisów MPZP (jeżeli takowy istnieje dla danego terenu). Powyżej 50m wymagają uzyskania pozwolenia na budowę.

  2. Fajny, rzeczowy artykuł. Chociaż sami nie planujemy- przynajmniej na razie, budowy to jest to fajne kompendium wiedzy. Gratuluje, że udało się coś takiego stworzyć w pigułce :)

Dodaj komentarz